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      1. 二手房交易

        瀏覽次數:178次 最近更新:2022-03-16
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        二手房交易詳細流程都有哪些?

        二手房購買有哪些流程?如何才能買到合適的二手房?這是很多想要購買二手房的朋友共同關心的問題,今天小編來為大家介紹相關知識。

        一、信息配對買方看房

        首先要明確自己買房的需求,根據需求尋找現階段適合自己的房子,切忌一時跟風昏了頭,房子單價總價都要考慮,不要超過自己的支付能力。當然在看到好房源時也不必過于執著原先設定的條件,看情況適當調整,因為沒有滿足需求的房子,應該允許多少存在一些偏差。

        二、產權調查

        產權調查一定不可忽略,得留意一些產權不明的二手房。如果你只是跟房屋使用權人進行交易,而沒有了解到房屋的真實產權,即使你交付了全部房款,也無法辦理產權過戶。夫妻共有房產,正在出租的房屋,產權歸單位的房子,被抵押拍賣的房子等都不能交易。

        三、雙方交談交納意向金

        “意向金”是指買方為能更快找到理想物業,在購房目標明確后,擬定區域、面積、價格、標準等,預先在信得過的中介公司交“意向金”并簽訂期限。中介收取“誠意金”后,有針對性的為買家尋找理想的房子。如在約定期限內沒找到合適的房子則退還款項。

        四、買賣雙方簽約

        簽《買賣合同》是購房環節中重要的一環,條款都必須認真思考謹慎擬定詳細閱讀,錯漏一個地方都不行。房屋總價、違約金、滯納金、交房時間、過戶時間、稅費支付、付款方式、物業交接等都必須白紙黑字寫清楚。

        五、買方交定金

        所謂定金,是指合同當事人為了確保合同的履行,依據法律規定或者當事人雙方的約定,由當事人一方在合同訂立時或者訂立后履行前,按照合同標的額的一定比例(不超過20%),預先給付對方當事人的 或其替代物。

        六、賣家辦理抵押注銷手續

        在二手房交易中有相當一部分房產是抵押房產。由于房產證不在業主手中,在交易時涉及向銀行贖樓問題。賣房人無法自行辦理抵押注銷手續的,買賣雙方及保證機構可在“劃轉協議”中選擇不同的抵押注銷途徑。若無法解除抵押,雙方應解除合同。

        七、買方辦理銀行按揭手續

        購房者如需貸款的,還應在辦理過戶手續前辦理銀行貸款相關手續,等審批通過后再辦理過戶手續,千萬不可貸款審批還沒通過就先辦理過戶手續,萬一貸款審批沒有通過,買賣雙方都將陷入很被動的局面。

        八、買方打首付款

        購房款分批支付主要目的在于減少風險,以防在交易過程中發生意想不到的損失。一般簽約當日首付30%,取得收件收據時支付60%,產證辦理完畢支付后10%。買家和賣家在簽合同時一定要事先商定好付款方式和額度,白紙黑字寫清楚。

        九、雙方辦理權屬轉移

        (1)完稅

        買賣雙方需到地稅局辦理手續,買方繳納相關稅費

        (2)辦理過戶登記

        雙方持買賣合同和相關證件及材料到交易管理部門辦理登記手續。

        十、賣方交房給買方

        買方收樓時得根據雙方簽訂的合同逐項對房屋情況進行檢查,設施設備細清點,質量問題細排查,收樓證明備齊全……有任何問題須在收房之前與前業主協商,確定責任方,以免收房后扯皮。

        十一、買方領取房屋權證

        辦完權屬轉移手續后,在房地局規定時間內持完稅證明等文件及規定的其他證件,到房屋所在地區縣權屬登記部門申請領取房屋權證,同時房屋權屬登記部門向賣房人發放“辦結單”。

        十二、銀行放款給賣房人

        保證機構根據賣家手中的“辦結單”,通知銀行將“專用賬戶”內資金劃轉給賣家。自行劃轉資金的,可在此時將尾款交給賣方,因產權已轉移到其名下,也可留部分尾款,等物業交接完后結清。

        十三、物業交接

        審查所買房屋是否欠繳物業管理費、水電氣暖、公共維修基金等應繳費用之情形。拿到鑰匙后記得先換鎖,好留下各種費用結清的收據、復印件等。

        十四、買方支付末期房款

        在二手房交易過程中,往往有留有部分尾款,用來保證結清水、電、煤氣等公用事業費,以及物業管理費,同時還能對贈送的裝修部分以及家具、家電的完好等起到相應的保障作用。


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        教你如何選到二手房好房源

        一、選擇靠譜中介

        看中介公司是否有營業執照及經紀機構資質證書,看二手房中介的從業人員是否擁有房地產經紀人資質。了解中介公司提供的服務有哪幾項?是否可以幫助申請二手房按揭貸款?買賣過程中若發生了問題,中介公司是否有義務、有能力負責賠償損失?中介公司的服務收費標準是多少?是否能保證買到稱心的房子?

        除此之外,多方面多角度的詢問該公司的成立情況和經營情況,以及在網上查詢關于該中介公司的信息,看該房產中介機構是否有違規操作行為。

        二、了解房子的產權和歷史

        在選擇房子時特別要注意的是,注意產權證上的產權人與賣房人是否為同一人,否則過戶時會發生糾紛。注意產權證的各項明細,確認產權的完整性,有沒有抵押、共有人等。如果產權證上的產權人與賣房人不是同一人,就需要對方出示具有法律效力的委托書(委托公證書或由律師簽字鑒證的委托書)。同時,還要弄清楚房子是哪一年建成的。如果有忌諱的,還要弄清楚房子內是否發生過不吉利的事情。

        三、交通便利是首選

        出行離不開交通,交通便利,能讓出行順暢不少,節省時間。買二手房宜選擇臨近軌道交通或主干道的房子。

        四、周邊配套是否完善

        完善的配套也是買二手房時需要考慮的,房子靠近超市、醫院等地方可以給生活帶來很多方便。

        同時,留意下周邊的環境如何,是否有很多在建工地或化工廠等,造成環境、空氣的污染。

        五、了解小區的基本情況

        物業管理、居住費用;水、電、煤的費用如何收取,是上門代收還是自己去繳,三表是否出戶;觀察電梯的品牌、速度及管理方式;觀察公共樓道的整潔程度及布局;小區是否封閉,保安水平怎樣,觀察一下保安人員的數量和責任心;小區綠化工作如何;物業管理公司提供哪些服務;車位的費用等。這些都是在看房選房時,需要仔細了解的。

        六、觀察房屋的基本情況

        打開水龍頭觀察水的質量、水壓;打開電視看一看圖像是否清楚;確認房子的供電容量;觀察戶內外電線是否有老化的現象;了解煤氣的接通情況;小區有無熱水供應,或者房屋本身帶有熱水器。

        七、觀察房屋內部結構

        是否有私搭私建部分;是否占用屋頂的平臺、走廊;屋內是否有搭建的小閣樓;是否改動過房屋的內外部結構,如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間;陽臺是否是屋主自己封閉的,這牽涉到陽臺面積應該怎么算的問題;要注意觀察房屋內部結構戶型是否合理,有沒有特別不適合居住的缺點;管線是否太多或者走線不合理;房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕,是否漏水、滲水現象;留意陽臺、衛生間附近的地板,看看是否有潮濕發霉的現象。

        八、了解鄰里情況

        好鄰居會讓你生活愉快。在不同的時間在社區內看人來人往,通過衣著和生活規律判斷人的社會層次;拜訪上、下、左、右的鄰居,了解他們在此居住是否順心;與居委會或者傳達室的值班人員聊天,了解情況。

        二手房不像新房,選擇二手房和在進行二手房交易時程序頗為復雜,購房者一定要多方面考慮和謹慎購買,以便買到滿意的房子。

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